Photovoltaikanlagen auf Mehrfamilienhäusern gehören inzwischen zum gewohnten Bild.
Häufig stellt sich dann die Frage, wie der erzeugte Strom steuerlich zu behandeln ist, wenn man ihn nicht nur ins Netz einspeist, sondern an die eigenen Wohnraummieter weitergibt. Entscheidend ist dabei weniger die Technik der Anlage als vielmehr die vertragliche Ausgestaltung. In der Praxis lassen sich drei typische Modelle unterscheiden, die steuerlich unterschiedlich wirken.
Modell 1: Teilbelieferung mit eigenem PV-Strom
Wie das Modell ausgestaltet ist: Man installiert eine PV-Anlage auf dem Dach und liefert den erzeugten Strom vorrangig an die Mieter. Überschüssige Mengen werden an den Netzbetreiber verkauft. Reicht die eigene Stromproduktion nicht aus, beschafft der Mieter den fehlenden Strom selbst bei einem Energieversorger. Üblicherweise wird dieses Modell ohne Wahlrecht umgesetzt. Das bedeutet: Während des Mietverhältnisses ist man als Mieter verpflichtet, den vom Vermieter bereitgestellten Strom abzunehmen.
Umsatzsteuerliche Behandlung: Umsatzsteuerlich ist entscheidend, ob die Stromlieferung als eigenständige Leistung oder als Nebenleistung zur Vermietung zu werten ist. Bei der langfristigen Vermietung von Wohnraum ist die Vermietung umsatzsteuerfrei. Wird der Strom ohne eigenständigen Liefervertrag bereitgestellt, gilt er regelmäßig als Nebenleistung zur Vermietung.
Die Folge: Man rechnet den Strom an die Wohnraummieter ohne Umsatzsteuer ab. Ein Vorsteuerabzug für diesen Anteil
kommt nicht in Betracht. Anders sieht es bei der Einspeisung ins öffentliche Netz aus. Diese Umsätze sind grundsätzlich
umsatzsteuerpflichtig. Soweit also Strom an den Netzbetreiber verkauft wird, entsteht Umsatzsteuer – und insoweit ist auch ein anteiliger Vorsteuerabzug möglich.
Einkommensteuerliche Einordnung:
Ertragsteuerlich liegen zwei Tätigkeiten nebeneinander:
- Vermietung
- Betrieb der PV-Anlage
Der Stromverkauf zählt grundsätzlich zum Gewerbebetrieb „PV-Anlage“. Werden jedoch die Voraussetzungen der Steuerbefreiung für kleine Photovoltaikanlagen erfüllt (§ 3 Nr. 72 EStG), bleiben sämtliche Einnahmen aus der Anlage steuerfrei.
Modell 2: Vollversorgung ohne Förderung
Wie das Modell funktioniert: Hier geht man einen Schritt weiter. Man liefert nicht nur den selbst erzeugten Strom, sondern deckt den gesamten Strombedarf des Mieters ab. Reicht die eigene Produktion nicht aus, kauft man sogenannten Reststrom hinzu und liefert diesen gemeinsam mit dem PV-Strom an den Mieter weiter. Dieses Modell wird meist ohne Wahlrecht ausgestaltet. Der Mieter bezieht seinen Strom ausschließlich vom Vermieter.
Umsatzsteuerliche Auswirkungen: Solange die Wohnraumvermietung umsatzsteuerfrei ist und kein eigenständiger Stromliefervertrag besteht, bleibt die Stromlieferung Nebenleistung zur Vermietung.
Das bedeutet: Auch in diesem Modell rechnet man den Strom gegenüber Wohnraummietern ohne Umsatzsteuer ab. Ein Vorsteuerabzug für diesen Bereich ist weiterhin ausgeschlossen. Zu beachten ist jedoch, dass man durch den Zukauf von Strom unter Umständen als Wiederverkäufer gilt. In bestimmten Konstellationen kann die Umkehr der Steuerschuldnerschaft greifen.
Einkommensteuerliche Besonderheit: Ertragsteuerlich unterscheidet sich dieses Modell deutlich vom ersten. Es entsteht kein reiner Gewerbebetrieb „PV-Anlage“, sondern ein Gewerbebetrieb „Stromerzeugung und Stromhandel“. Für den selbst erzeugten Strom kann die Steuerbefreiung weiterhin greifen. Für den zugekauften und weiterverkauften Reststrom gilt sie jedoch nicht. Soweit hier eine Gewinnerzielungsabsicht besteht, muss man den entsprechenden Gewinn ermitteln und versteuern. Damit kann dieses Modell zu einer tatsächlichen Steuerbelastung führen.
Modell 3: Mieterstrom mit Förderung
Bei dieser Variante schließt man mit dem Mieter einen eigenständigen Stromliefervertrag ab. Der Stromvertrag ist nicht mehr an den Mietvertrag gekoppelt. Der Mieter hat die Möglichkeit, den Anbieter zu wechseln. Zudem sind bestimmte Preis- und Laufzeitvorgaben einzuhalten. Die Stromlieferung wird nicht über die Nebenkosten abgerechnet, sondern separat. Man ist verpflichtet, Abschläge zu vereinnahmen und eine jährliche Verbrauchsabrechnung zu erstellen. Hinzu kommen
umfangreiche Informations- und Transparenzpflichten.
Umsatzsteuerliche Konsequenz: Durch den eigenständigen Stromliefervertrag liegt keine Nebenleistung mehr vor. Die Stromversorgung ist eine eigenständige Hauptleistung.
Die Folge: Auch wenn die Wohnraumvermietung umsatzsteuerfrei ist, unterliegt die Stromlieferung der Umsatzsteuer. Gleichzeitig besteht für die Stromlieferung ein Vorsteuerabzug – sowohl für die PV-Anlage als auch für zugekauften Strom. Ein etwaiger staatlicher Zuschlag stellt hingegen keinen umsatzsteuerpflichtigen Umsatz dar, sondern gilt als nicht steuerbarer Zuschuss.
Einkommensteuer: Ertragsteuerlich entspricht dieses Modell dem zweiten Modell. Man betreibt einen Gewerbebetrieb „Stromerzeugung und Stromhandel“. Die Steuerbefreiung greift nur für den selbst erzeugten Strom. Der Handelsanteil bleibt steuerpflichtig.
Fazit
Die steuerliche Behandlung hängt maßgeblich davon ab, ob die Stromlieferung als Nebenleistung zur Vermietung oder als eigenständige Hauptleistung zu qualifizieren ist. Ohne eigenständigen Stromliefervertrag bleibt die Lieferung bei Wohnraum regelmäßig umsatzsteuerfrei. Mit eigenständigem Vertrag wird sie umsatzsteuerpflichtig – unabhängig von der Steuerfreiheit der Vermietung. Neben der Umsatzsteuer sind insbesondere die ertragsteuerlichen Auswirkungen des Stromhandels zu beachten. Bereits kleine Unterschiede in der Vertragsgestaltung können erhebliche steuerliche Folgen haben.
