Immobilien steueroptimiert an Kinder übertragen

Im Rahmen der Nachfolgeplanung sollte bei der Übertragung von Immobilienvermögen an Kinder unbedingt ein Verkauf in Erwägung gezogen werden, da der Verkauf oftmals mehr steuerliche Vorteile mit sich bringt als die Schenkung.

I. Schenkweise Übertragung von Immobilien an Kinder
Bei der Schenkung von Immobilien an Kinder oder der Vererbung durch Kinder fallen leider oftmals hohe Erbschaft- und Schenkungsteuer an. Grund hierfür ist, dass das aktuell geltende Erbschaftssteuergesetz leider nicht viel
Begünstigungen für Immobilien bietet wie z.B. bei operativem Betriebsvermögen. Für unentgeltliche Übertragungen
von Immobilien an Kinder bietet das ErbStG z.B. lediglich folgende Begünstigungen:
  • für vermietete Immobilien 10% Abschlag bei der Wertermittlung (§ 13d ErbStG)
  • für Familienheime unter bestimmten Voraussetzungen Steuerfreiheit beim Erwerb von Todes wegen (mindestens 200 qm und 10 Jahre Nutzung, § 13 Nr. 4c ErbStG)
  • für Wohnungsunternehmen Steuerfreiheit (ab 300 Objekte nach aktueller Auffassung der Finanzverwaltung, § 13b Abs. 4 Nr. 1 S. 2 d ErbStG)

Zumindest bei Immobilien, die nicht darunter fallen stellt sich daher die Frage, wie diese auf anderem Wege möglichst steueroptimiert an Kinder übertragen werden können. 

II. Entgeltliche Übertragung von Immobilien an Kinder
Beim Verkauf von Immobilien an Kinder könnte nachfolgende Gestaltung gewählt werden.
 
1. Gründung einer Familien-GbR
Es sollte zunächst eine GbR gegründet werden, an der z.B. die Eltern jeweils mit 1 % und die Kinder mit den übrigen 98 % beteiligt werden.
 
2. Verkauf der Immobilien an die GbR
Nun könnte(n) die Immobilie(n) an die Familien-GbR verkauft werden. Der Kaufpreis könnte gestundet und über die Zahlung der Mieterträge an die Eltern zurückgezahlt werden.
Beim Verkauf von Immobilien an Kinder fällt nach aktueller Rechtslage keine Grunderwerbsteuer an.
Für Zwecke der Einkommensteuer hat dies den Vorteil, dass oftmals voll abgeschriebene Immobilien nochmals abgeschrieben werden könnten (Hebung von Abschreibungsvolumen). Außerdem ist der Wert oftmals gestiegen, sodass ein viel höherer Wert angesetzt werden könnte.
 
3. Steuereffekte auf Ebene der Familien-GbR
Zur Veranschaulichung des Effektes auf Ebene der GbR soll nachstehend ein Beispiel herangezogen werden.
 

Vorher:

Ein Ehepaar besitzt eine vermietete und bereits voll abgeschriebene Immobilie mit damaligen Anschaffungskosten von 1 Mio Euro und jährlichen Mieterträgen von 130.000 Euro.
Bei einem angenommenen Steuersatz von 42 % ergibt sich eine jährliche Steuerbelastung von 54.600 Euro.

Nachher:

Falls der Wert auf 2 Mio Euro angestiegen sein sollte, könnte sich nun auf Ebene der Familien-GbR folgendes Bild ergeben:

Mieterträge

130.000 Euro

Abschreibung geschätzt

-30.000 Euro

Zinsen (angenommen fremdüblich 5%)

-100.000 Euro

= Zu versteuernde Mieteinkünfte

= 0 Euro

Auf Ebene der GbR lässt sich folgendes Zwischenfazit ziehen:

  • Die Steuerbelastung wäre demnach auf 0 Euro reduziert.
  • Es fällt keine Grunderwerbsteuer an, sondern lediglich Notar- und Grundbuchkosten von 1,5 %.
  • Es fällt keine Erbschaft- und Schenkungsteuer an.
  • Der Gesellschaftsvertrag könnte individuell geregelt werden, um so noch die Kontrolle zu halten, bis die Kinder alt genug sind.

 

4. Steuereffekte auf Ebene der Eltern
Die Zinseinkünfte sind bei den Eltern nicht mit dem hohen Steuersatz von 42 %, sondern mit dem deutlich geringeren
Abgeltungssteuersatz von 25 % zu besteuern, d.h. im vorliegenden Beispiel mit 25.000 Euro.
Es ergibt sich somit eine Steuerersparnis zur ursprünglichen Situation von jährlich insgesamt 29.600 Euro.
 
III. Ausblick und weitere Steuergestaltung

Irgendwann sind die Abschreibungen ausgeschöpft und/oder das Darlehen abbezahlt, sodass das zu versteuernde Einkommen bei den Kindern zunehmend wächst. Nach Ablauf von 10 Jahren könnte die GbR daher steuerfrei in eine GmbH umgewandelt und so künftig die Vorteile einer Immobilien-GmbH genutzt werden (niedrige Besteuerung von 15,8 %, vgl. hierzu Ausgabe 4/2021).

Besitzen Sie ein Immobilienvermögen und wissen nicht, wie Sie dieses auf Ihre Kinder übertragen sollen?
Gerne beraten wir Sie zu dem Thema und erarbeiten eine steueroptimierte Nachfolgeplanung für Sie.

Ihr Ansprechpartner

Zekarya Kucan
Steuerberater
kucan@team-duecker.de