Durch geschickte Gestaltung können bei einer Immobilien-GmbH in einer Holdingstruktur deutliche Steuervorteile genutzt werden. Seit 2021 sind sog. Grundstücksunternehmen außerdem noch attraktiver geworden.
Vorteile einer Immobilien-GmbH:
Die Gewinne einer GmbH unterliegen grundsätzlich einer Körperschaftsteuer von 15,8% sowie, je nach Hebesatz der Gemeinden, einer Gewerbesteuer von 9,0% bis 18,0%.
Dabei kann die Gewerbesteuer auf Antrag unter bestimmten Voraussetzungen bis auf 0,0% gesenkt werden, sofern ausschließlich eigener Grundbesitz verwaltet oder neben eigenem Grundbesitz eigenes Kapitalvermögen verwaltet und genutzt wird. Der Steuervorteil kann dabei lediglich für den Teil des Gewerbeertrags erreicht werden, der auf die Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes entfällt. Etwaige Zinserträge aus der Verwaltung von Kapitalvermögen sind somit nicht begünstigt.
Um den Steuervorteil bei der Gewerbesteuer zu erreichen, sollte außerdem insbesondere darauf geachtet werden, dass der Grundbesitz nicht dem Gewerbebetrieb eines Gesellschafters dient und keine Betriebsvorrichtungen mitvermietet werden. Für Letzteres hat der Gesetzgeber erfreulicherweise für Erhebungszeiträume ab 2021 eine Unwesentlichkeitsgrenze von 5% eingeführt.
So könnte bei der Immobilien-GmbH eine Reduktion der Unternehmenssteuern auf bis zu 15,8% erreicht werden.
Implementierung einer Holdingstruktur und deren Vorteile:
Werden Anteile an einer Kapitalgesellschaft wiederum durch eine andere Kapitalgesellschaft gehalten, können zusätzlich Steuervorteile nach § 8b KStG genutzt werden. Ein Gewinn aus der Veräußerung der Beteiligung wäre im Ergebnis zu 95% steuerfrei. Werden mindestens 15% der Anteile gehalten, sind auch noch Dividendenausschüttungen bei der Körperschaft- und Gewerbesteuer im Ergebnis zu 95% steuerfrei, was einer Steuerbelastung auf diese Dividenden von 1,5% ausmacht. Ausschüttungen an eine natürliche Person würden dagegen grundsätzlich zu einer Steuerbelastung von 26,4% führen.
Vor diesem Hintergrund sollten die Anteile an der Immobilien-GmbH und ggf. daneben bestehende weitere operative GmbH’s durch eine Holding in Form einer GmbH gehalten werden. Sollte solch eine Holdingstruktur noch nicht bestehen, könnten die Anteile entweder in eine neugegründete oder bereits bestehende GmbH eingebracht werden. Die Anteile könnten dabei unter bestimmten Voraussetzungen auf Antrag steuerneutral eingebracht werden. Hier ist allerdings zu beachten, dass eine Veräußerung der Anteile innerhalb von 7 Jahren nach der steuerneutralen Einbringung zu einer rückwirkenden Besteuerung von stillen Reserven führen würde.
Durch solch eine Struktur könnten u.a. folgende Vorteile genutzt werden:
- geringe Steuerbelastung bei der Immobilie-GmbH und dadurch höhere Liquidität,
- nahezu steuerfreie Ausschüttung von Gewinnen an die Holding-GmbH,
- Holding-GmbH als Spardose und Möglichkeit steueroptimierter Ausschüttungen an die Gesellschafter,
- Holding-GmbH als Investor z.B. durch Zurverfügungstellung von Darlehen an die Immobilien-GmbH oder weiterer operativer GmbH’s zur Finanzierung von weiteren Investitionen.
Gerne unterstützen wir Sie bei solchen Vorhaben.
