Mit dem Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (MoPeG) wurden
teilweise neue Regeln für die GbR eingeführt, welche die Immobilien-GbR ab 2024 noch
interessanter machen und bestimmte Gestaltungsmöglichkeiten eröffnen.
I. Änderungen durch das MoPeG ab 2024
Mit dem MoPeG wurde u.a. ein neues Gesellschaftsregister eingeführt. Die GbR ist zwar grundsätzlich nicht im Gesellschaftsregister einzutragen. Will diese aber über ein Grundstück erwerben oder veräußern, muss sich die GbR zuvor durch einen Notar ins Gesellschaftsregister eintragen lassen. Nach erfolgter Eintragung muss der Namenszusatz „eingetragene Gesellschaft bürgerlichen Rechts“ bzw. „eGbR“ getragen werden.
II. Vorteile und Nachteile einer Immobilien-GbR gegenüber ein er Immobilien-GmbH
III. Gestaltungsmöglichkeiten mit einer Immobilien-GbR ab 2024
Wenn die Abschreibungsmöglichkeiten bei der Immobilien-GbR ausgeschöpft wurden und aufgrund des hohen Einkommensteuersatzes hohe Steuerbelastungen drohen, stellt sich die Frage, ob man möglichst steuerneutral in eine steuerlich begünstigte Immobilien-GmbH wechseln kann. Nach der aktuell neuen Rechtslage ab 2024 wäre dies durch nachfolgende Gestaltungen möglich. Wichtig hierbei ist, dass die GbR selbst im Grundbuch stehen muss und nicht die dahinter stehenden Gesellschafter (also kein Bruchteilserwerb).
Bei zukünftigen Immobilienerwerben durch Privatpersonen sollte daher überlegt werden, ob der Erwerb nicht besser über eine GbR erfolgen sollte. Die GbR könnte hier mit (einem) anderen Partner(n) (Freund, Ehegatte, Kinder) oder auch durch eine eigene GmbH schnell und unkompliziert begründet werden. Zunächst sollte das Immobilienvermögen innerhalb der GbR mindestens 10 Jahre gehalten werden. Nach 10 Jahren wäre ein steuerfreier Verkauf möglich, da es sich bei dem Immobilienbesitz um Privatvermögen handelt.
Seit dem 1.1.2024 kann auch die GbR neuerdings in eine GmbH umgewandelt werden, was steuerlich einem Verkauf in die GmbH entspricht. Positiv anzumerken ist dabei, dass beim Formwechsel in eine GmbH keine Grunderwerbsteuer anfallen würde. Bei einem Immobilienvermögen in NRW von 10.000.000 Euro kann hierdurch mehr als eine halbe Million Euro an Steuern gespart werden.
Aufgrund des Formwechsels in eine GmbH und des steuerlich unterstellten Verkaufs zum aktuellen Wert ergeben sich nun auf Ebene der GmbH Vorteile aus dem höheren Abschreibungsvolumen. So könnte z.B. für eine bereits abgeschriebene Immobilie erneut Abschreibungsvolumen generiert werden.
Auf Ebene der GmbH ergibt sich ein weiterer nennenswerter Vorteil:
Da die Immobilie zum höheren Wert in der Bilanz der GmbH zu erfassen ist, ist die Wertdifferenz („stille Reserven“) in die Kapitalrücklage einzustellen, was durch das Finanzamt als steuerliches Einlagekonto festgestellt wird. Zukünftige Ausschüttungen aus dem steuerlichen Einlagekonto sind steuerfrei und unterliegen nicht der Kapitalertragsteuer von 26,4%
IV. Fazit
Durch die vorstehenden Gestaltungen können:
- zunächst die positiven Vorteile einer GbR genutzt (Steuerersparnisse durch Verlustnutzung auf privater Ebene
über einen Zeitraum von mindestens 10 Jahren) und - die Immobilien anschließend steuerneutral in eine lediglich mit 15,8% niedrig besteuerte GmbH überführt sowie
- zukünftig Vorteile aus steuerfreien Gewinnausschüttungen aus der GmbH heraus genutzt werden.
Besitzen Sie bereits ein Immobilienportfolio oder planen Sie den Erwerb von Immobilien?
Gerne beraten wir Sie zu dem Thema und überprüfen Ihre Struktur oder Ihr Vorhaben auf mögliche Gestaltungsmöglichkeiten zu einer steuerlich optimierten Struktur.
