Steueroptimierte Übertragung von Immobilien innerhalb der Familie
Durch die geplante Änderung des Bewertungsgesetzes im JStG 2022 drohen höhere Erbschaft- und Schenkungsteuer bei der Übertragung von Immobilien ab 2023. Neben einer Schenkung sollten bei Immobilien aber auch unbedingt alternative Übertragungsmöglichkeiten betrachtet werden.
Soweit Immobilien schenkweise oder im Falle eines Todes auf andere Personen übertragen werden, sehen die Steuergesetze leider nicht viel Begünstigungsm.glichkeiten vor wie z. B. bei operativem Betriebsvermögen, welche unter bestimmten Voraussetzungen nach derzeitiger Rechtslage sogar voll steuerfrei übertragen werden können. Daher sollte man sich insbesondere bei höherem Immobilienvermögen frühzeitig Gedanken über die Übertragung an die nachfolgende Generation machen, um ggf. höhere Erbschaftsteuerzahlungen im Todesfalle zu vermeiden. Im Folgenden sollen daher Übertragungsmöglichkeiten auf andere Personen (z. B. auf eigene Kinder) durchleuchtet werden.
1. Schenkung an begünstigte Personen
Die Schenkung eines Eigenheims an den Ehepartner ist begünstigt und kann unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei übertragen werden. Daneben gibt es eine geringfügige Begünstigung für zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke. Im Übrigen ist die Schenkung von Immobilienvermögen in Inlandsfällen grundsätzlich steuerpflichtig, sodass schnell hohe Erbschaft- und Schenkungsteuerzahlungen anfallen können. Hier gibt es dann Möglichkeiten, die bestehenden Freibeträge (bei Ehepartnern TEUR 500 bzw. bei Kindern TEUR 400) möglichst sinnvoll auszunutzen und bei höherem Vermögen Schenkungen nach und nach jeweils nach Ablauf von 10 Jahren vorzunehmen, da dann etwaige Freibeträge wieder zur Verfügung stehen.
Sollte das Immobilienvermögen so groß sein, dass ein sog. Wohnungsunternehmen vorliegt, gibt es tatsächlich nach derzeitiger Rechtslage ein „kleines Schlupfloch“, da in diesen Fällen sogar – analog zu operativem Betriebsvermögen – eine voll steuerfreie Schenkung möglich wäre. Hier gibt es allerdings keine klare Rechtslage, sodass der Fall sorgfältig zu prüfen wäre. Die Finanzverwaltung verlangt jedenfalls 300 zu Wohnzwecken vermietete Objekte. Nach der Rechtsprechung kommt es dagegen auf die Anzahl der vermieteten Wohnungen nicht an.
Bei der Schenkung von Immobilienvermögen besteht allerdings der Nachteil, dass kein neues Abschreibungsvolumen gehoben werden kann. Hierfür ist ein entgeltliches Veräußerungsgeschäft erforderlich. Bei Eheleuten könnte dies auch über die sog. Ehegattenschaukel erreicht werden.
2. Verkauf an eine Personengesellschaft (GbR oder KG)
Das Immobilienvermögen könnte an eine Personengesellschaft (GbR oder KG), an der die zu begünstigenden Personen (z. B. Kinder) beteiligt sind, verkauft werden. An die Spekulationsfrist von 10 Jahren wäre hier noch beim Veräußerer zu denken. Grunderwerbsteuer würde nicht anfallen, soweit Kinder oder der Ehepartner beteiligt sind. Der Kaufpreis könnte dann gestundet und über die Mieterträge zurückgezahlt werden.
Um Streitigkeiten innerhalb einer Familie zu vermeiden, gibt es gewisse gesellschaftsrechtliche Möglichkeiten. Die schenkenden Eltern könnten z. B. mit einem geringen Anteil mitbeteiligt werden und über die Stimmrechtmehrheit verfügen. Auch ein zukünftiger Austritt eines Gesellschafters könnte im Vorhinein geregelt werden, um so bestimmte Auflösungsrisiken auszuschließen. Der Vorteil wäre hier, dass entsprechendes Abschreibungsvolumen gehoben und so „neu abgeschrieben“ werden könnte. Bei einer Personengesellschaft besteht allerdings der Nachteil, dass die Gewinne immer nach dem persönlichen Steuersatz der Gesellschafter zu besteuern sind, das heißt bis zu 47 %.
3. Verkauf an eine GmbH
Die Immobilien könnten an eine GmbH verkauft werden, an der die zu begünstigenden Personen beteiligt sind, um so insbesondere die Vorteile eines geringen Steuersatzes von 15,8 % bei den laufenden Einkünften einer sog. Immobilien-GmbH nutzen zu können. Über eine Holdingstruktur könnte dies noch weiter optimiert werden. Auf die Vorteile einer Immobilien-GmbH und einer Holdingstruktur sind wir bereits in unserer Ausgabe 4/2021 eingegangen.
Beim Verkauf an eine GmbH würde zwar Grunderwerbsteuer anfallen. Hier gibt es allerdings Gestaltungsmöglichkeiten, diese weitestgehend zu minimieren. An die Spekulationsfrist von 10 Jahren wäre hier noch beim Veräußerer zu denken. Im Betriebsvermögen einer GmbH wären die Immobilien dann zwar steuerverhaftet, sodass zukünftige Veräußerungsgewinne zu versteuern wären. Sollte dies ohnehin nicht beabsichtigt sein, wäre dies eher kein Nachteil. Außerdem gibt es hier bilanziellen Gestaltungsspielraum.
4. Verkauf an eine Familienstiftung
Eine Schenkung von Immobilienvermögen wäre hier eher nicht zu empfehlen, da eine höhere Schenkungsteuer anfallen und kein Abschreibungsvolumen gehoben werden könnte. Daher wäre hier eher ein Verkauf vorzuziehen. Der Kaufpreis könnte hier wieder gestundet und über die Mieterträge zurückgezahlt werden. Vorteile bestehen hier insbesondere durch die Hebung von Abschreibungsvolumen und der geringen Besteuerung der laufenden Einkünfte auf Ebene der Stiftung von 15,8 %. Auf die Vorteile einer Familienstiftung, insbesondere des Fortbestands des Vermögens sowie der Versorgung von Familienangehörigen, sind wir bereits in unserer Ausgabe 2/2022 eingegangen.
5. Fazit
Bei der Übertragung von Immobilien sollte aus ertragund schenkungsteuerlichen Gesichtspunkten eher ein entgeltliches Veräußerungsgeschäft angestrebt werden. Auch hier sind insbesondere bei Familienangehörigen die steuerlichen Bewertungsvorschriften heranzuziehen, welche ab 2023 zu viel höheren Werten führen könnten.
Gerne beraten wir Sie zu diesem Thema und erarbeiten individuelle steueroptimierte Gestaltungsmöglichkeiten.
